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2022年房地产行业迎来偿债高峰 海外债信托到期承压

发布日期:2022-01-12 22:52   来源:未知   阅读:

  中指研究院最新发布的《2021年房地产行业融资盘点》报告中,从政策走向、融资规模、融资结构、融资利率、信用风险、到期债务及未来展望共7个方面对房地产行业在2021年融资进行了梳理和总结。

  1月12日消息,中指研究院最新发布的《2021年房地产行业融资盘点》报告中,从政策走向、融资规模、融资结构、融资利率、信用风险、到期债务及未来展望共7个方面对房地产行业在2021年融资进行了梳理和总结。

  报告称:“2021年对房地产行业来说是风云诡谲的一年,无论是拿地额、销售额,还是行业融资,都出现了不同以往的变化。前松后紧、高开低走是2021年融资情况的整体走向,上半年与下半年大相径庭,特别是四季度的大幅波动,不仅改变了行业表现,也必将影响2022年行业的发展走向。”

  2021年全年围绕“房地产金融审慎管理”这一主线,同时利用“打补丁”与“修正”进行完善,形成了既抑制房企过度借贷、又满足合理融资需求的政策体系。

  2021年上半年由于部分金融机构存在政策误读的情况,因此在让一批问题企业风险暴露的同时,也误伤了一批正常经营的企业。下半年的政策做出了及时响应,以调整、修复、矫正为主,对融资进行弹性回调的指导。

  对于2022年房地产融资政策,预计仍将延续“保持收紧”和“边际放松”的特征,以期在压缩行业杠杆水平的同时,满足维持行业平稳发展的资金需求。

  从融资规模上看,2021年1-12月,房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元,同比下降26.3%,行业融资收紧态势显著。其中信用债全年融资5490.3亿元,海外债发行2682.9亿元,信托融资5452.7亿元,ABS融资4026.3亿元。信用债、信托成为融资主力渠道;除ABS外,其余融资渠道同比均出现不同程度下滑,导致总规模出现大幅下降。

  对于2022年房地产行业融资规模,报告称无论融资总额还是增速,均已在四季度内触底,随着政策的清晰、违约房企的出清,行业融资规模将在2022年进入新的稳定区间。

  报告对融资结构进行了分析,信用债类表现较强的融资能力。2021年全年房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元,同比下降13.1%;占总融资规模的31.1%,较上年上升4.7个百分点;平均发行期限3.35年,其中发行期在3年以上的占比51.3%。

  而海外债出现显著下滑,海外债全年发行规模为2682.9亿人民币,同比大幅下降40.9%;占总融资规模的15.2%,较上年下降了3.8个百分点;平均发行期限2.99年,其中发行期在3年以上的占比50.2%。报告预测,由于境外投资人失去的信心短时间内无法修复,海外债发行的低迷态势将持续一段时间。

  受信托融资的相关政策持续收紧,融资额一直处于下滑态势。信托全年融资规模为5452.7亿元,同比大幅下降40.9%;占总融资规模的30.9%,较上年下降了7.7个百分点;平均发行期限为1.64年。

  ABS是全年唯一正增长的融资渠道,全年融资规模为3850.9亿元,同比上升4.6%,;占总融资规模22.8%,较上年上升6.7个百分点;平均发行期限为3.56年。

  整体来看,信用债、ABS有望延续年末回暖趋势,再度成为房企较为稳定的融资渠道;海外债、信托短期内修复力度不大,融资能力有所减弱。

  在融资利率方面,受融资成本持续降低影响,平均利率均有下调。2021年1-12月行业平均融资利率为5.54%,同比下降0.76个百分点。受宏观货币信贷环境相对稳健的影响,行业融资难度虽有上升,但融资成本出现小幅下降。其中信用债平均利率为4.31%,同比下降0.14个百分点;海外债平均利率为7.63%,同比下降0.80个百分点;信托平均利率为7.30%,同比下降0.29个百分点;ABS平均利率为3.95%,同比下降0.67个百分点。12月央行降准降息,再次释放信贷宽松信号,未来资金成本有望进一步下降。

  报告显示,受政策、市场等因素影响,2021年出险房企呈现大型房企增多、违约因素多样的特点。2021年发生违约风险事件的房企有12家。理财产品违约、美元债违约、信托违约成为触发违约的主要因素。另有7家企业虽未发生实质性违约,但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约事件。

  2022年房地产行业将迎来偿债高峰,将有6589.4亿元债券到期,其中信用债占比47.0%,海外债占比53.0%;海外债偿债高峰集中在上半年,信用债集中在3-9月。海外债主要以借新偿旧形式置换到期债务,而近期发行低迷导致房企需动用自有资金偿债,部分房企将面临较大的流动性风险。此外,2020年信托发行规模为9231.0亿元,平均发行期限在1.6年左右,2022年同样面临较大的偿还压力。

  展望2022年,从房地产金融政策来看,近期召开的中国人民银行工作会议指出,2022年稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性。要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。为了体现“稳妥”要义,房地产金融审慎管理会做出适当的边际调整,更多体现为各地、各金融机构在执行房地产金融审慎管理时,会考虑过渡期,不再层层加码。

  从融资渠道看,信用债受政策边际利好带动,将继续维持当前回暖状态;海外债市场仍需一段时间消化积累的风险,短期内无明显增长动力;信托受政策制约、市场波动等因素影响,回弹空间同样有限。

  从不同企业看,融资表现将两极分化。随着这一轮行业调整,一方面各房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现;另一方面,在经历了上年的集中违约后,投资者风险厌恶情绪加重。因此,预计资金流向将出现两极分化情况:资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集,而中小型房企、经营激进的企业的融资空间可能受到进一步压缩。

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